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Aviso: Actualizaremos este artículo con el IPC oficial de 2026 cuando el DANE lo publique en enero de 2027. Mientras tanto, las cifras de 2027 que verás aquí son proyecciones, no el dato definitivo.
La inflación viene al alza, pero el reajuste del arriendo 2027 no es libre ni llega igual para todos el 1 de enero. En esta guía te contamos qué dice la ley, cómo hacer el cálculo con cánones reales de Montería, cómo debe notificarse y por qué en locales y oficinas la regla es otra.
Esta es información general. Para un caso puntual, revisa tu contrato y, si hace falta, consulta con un abogado.
Qué dice la Ley 820 de 2003 sobre el reajuste
La norma que regula el arriendo de vivienda urbana en Colombia es la Ley 820 de 2003. Su artículo 20 dice que «cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior».
De ahí salen tres reglas prácticas:
- El tope es el IPC del año anterior. Para los reajustes que se hagan en 2027, el techo es la inflación de todo 2026 (de enero a diciembre).
- Es un máximo, no una obligación. El propietario puede subir menos o no subir.
- Se cuenta desde tu contrato, no desde el calendario. El reajuste aplica cuando se cumplen 12 meses del contrato o del último reajuste. Si firmaste en junio de 2026, tu primer reajuste llega en junio de 2027, no en enero.
La misma ley pone otro límite en el artículo 18: el canon mensual no puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble, y ese valor comercial no puede superar dos veces el avalúo catastral vigente.
Cuánto puede subir el arriendo en 2027
El dato oficial todavía no existe. El DANE publica el IPC el quinto día hábil de cada mes, así que la inflación de 2026 se conocerá a comienzos de enero de 2027, con el IPC de diciembre.
Lo que sí sabemos hoy:
- En 2026 el tope fue 5,10 %, el IPC de 2025 según el DANE.
- La inflación anual iba en 6,29 % a septiembre de 2026, según el DANE (Portafolio).
- La Encuesta de Opinión Financiera de Fedesarrollo y la Bolsa de Valores de Colombia ubica el cierre de 2026 cerca de 6,5 % (Infobae).
- Un profesor de Hacienda Pública de la Universidad del Rosario estima que podría llegar a 7,1 % (Bloomberg Línea).
Con esas proyecciones, el tope del reajuste del arriendo 2027 quedaría más o menos entre 6,5 % y 7,1 %. Repetimos: es una proyección hasta que el DANE publique la cifra.
Ejemplo de cálculo con apartamentos reales en Montería
La fórmula es sencilla: canon actual × IPC del año anterior = aumento máximo. Luego sumas ese aumento al canon actual.
Para el ejemplo usamos los cánones publicados hoy de tres apartamentos en arriendo en Montería del catálogo de Rial, con los dos escenarios proyectados:
| Apartamento | Canon actual | Aumento máximo con 6,5 % | Nuevo canon con 6,5 % | Aumento máximo con 7,1 % | Nuevo canon con 7,1 % |
|---|---|---|---|---|---|
| Edificio Shiraz | $1.650.000 | $107.250 | $1.757.250 | $117.150 | $1.767.150 |
| Edificio Coral | $2.300.000 | $149.500 | $2.449.500 | $163.300 | $2.463.300 |
| Palma Nova | $3.200.000 | $208.000 | $3.408.000 | $227.200 | $3.427.200 |
Son máximos legales proyectados, no lo que pasará con cada contrato.
Cómo notificar el reajuste
Aquí está el error más común. El artículo 20 dice que el propietario que quiera subir el canon debe informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, por medio del servicio postal autorizado o del mecanismo de notificación personal que el contrato establezca de forma expresa. Si no lo hace así, el reajuste es inoponible al arrendatario, es decir, no se le puede exigir.
Lo práctico:
- Si eres propietario: revisa qué medio de notificación quedó en el contrato, envía la comunicación con el valor exacto y la fecha, y guarda la prueba de entrega.
- Si eres inquilino: pide que el cálculo venga con la cifra del IPC usada y comprueba que no supere el tope. La ley aclara que si pagas un reajuste, no podrás pedir que te lo devuelvan alegando que no te notificaron.
Si quieres saber qué cláusulas de reajuste conviene dejar por escrito desde el inicio, lee nuestra guía sobre el contrato de arrendamiento en Colombia.
Locales y oficinas: aquí manda el contrato
El tope del IPC de la Ley 820 aplica a vivienda urbana. Su artículo 1 dice que regula «los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda». En locales comerciales y oficinas, el reajuste depende de lo que pacten las partes en el contrato (Bloomberg Línea). Puede ser el IPC, el IPC más algunos puntos o una cifra fija.
Por eso, si vas a arrendar un local, lee la cláusula de reajuste antes de firmar. Te lo explicamos en la guía de locales comerciales en arriendo en Montería y en la de oficinas en arriendo en Montería.
Lo que el propietario debe mirar además del reajuste
Dos temas van de la mano con el reajuste:
- El respaldo ante un no pago. Un canon más alto también es un riesgo mayor si el inquilino se atrasa. Mira cómo funciona el seguro de arrendamiento.
- Los impuestos. Un arriendo más alto es un ingreso mayor para declarar. Revisa lo básico en impuestos al arrendar o vender un inmueble.
Preguntas frecuentes
¿El arriendo sube automáticamente el 1 de enero de 2027?
No. El reajuste se hace cada 12 meses de ejecución del contrato. Solo sube en enero si tu contrato empezó o se reajustó por última vez en enero.
¿El propietario puede subir más que el IPC?
En vivienda urbana, no. El artículo 20 de la Ley 820 de 2003 fija como máximo el 100 % del IPC del año anterior. En locales y oficinas aplica lo que diga el contrato.
¿Qué pasa si no me notifican el reajuste?
Según el artículo 20, si el reajuste no se informa por el medio que exige la ley o el contrato, no se le puede exigir al arrendatario. Si ya lo pagaste, la ley no te permite pedir el reintegro por esa razón.
¿Cuándo se sabrá la cifra oficial del reajuste del arriendo 2027?
Cuando el DANE publique el IPC de diciembre de 2026, a comienzos de enero de 2027 (quinto día hábil del mes). En ese momento actualizaremos este artículo.
¿Tienes un apartamento para arrendar en Montería?
Si eres propietario y prefieres que una inmobiliaria con trayectoria se encargue de arrendar tu inmueble, conoce cómo funciona consignar tu inmueble con Rial. Y si tienes dudas sobre el canon de tu propiedad, escríbenos por WhatsApp de lunes a viernes, de 9:00 a.m. a 5:00 p.m.
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